纽约通过第二居所“pied-a-terre”税：谁缴税及税率

纽约市针对“第二居所”的新税将显著增加不少富裕人士所持豪华公寓的房产税负，税务专家表示新税预计能帮助填补城市预算缺口。

州立法者已通过该项针对非主要居住地的税收。所谓“pied-a-terre tax”将对价值 100 万美元或以上的第二套住房征收，预计可筹集 5 亿美元（文中表述为 500 million）收入。

分阶段实施：2026-2027/2027-2028到2028-2029

根据 CNBC 获得的税务细节，房产税将分为两个阶段生效。第一阶段覆盖 2026-2027 和 2027-2028 两个税年。对市财政与税务部门认定的估值超过 100 万美元的共管公寓（condos）和合作公寓（co-ops）征收。

第一阶段按估值分档征收：100 万至 300 万美元的物业征收 4% 年税率；300 万至 500 万美元征收 5.25%；500 万美元以上征收 6.5%。

尽管名义税率看起来较高，专家指出城市较为“过时”的评估与估值体系可能会显著低估物业价值，从而降低实际税负。相关说法是：城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

城市不会立即全面改革评估体系，而是会根据预算文件逐步更新估值与税负。自 2028-2029 税年起，估值将基于可比成交进行计算。由于估值将上升，税率也将相应下调。

在完成估值调整后，文中给出的预算方案税率分档为：500 万至 1500 万美元物业税率 0.8%；1500 万至 2500 万美元税率 1.05%；2500 万美元以上税率 1.3%。

估值更新与税率下调：为何会出现“名义高、实际低”的差异

房地产税律师 Robert Pollack（Marcus and Pollack LLP）表示：“这非常复杂”。其要点在于：前期阶段使用更保守的评估口径，后续阶段则改用基于成交的估值方法，同时通过下调税率对冲估值上升。

谁可能成为重点对象：肯·格里芬的曼哈顿税负测算

亿万富翁、Citadel 首席执行官 Ken Griffin 因纽约市市长 Zohran Mamdani 发布的“财富税”相关视频而成为该税议题的代表人物。Griffin 随后回应威胁称，未来可能撤回在纽约的业务与工作机会。

按 CNBC 的测算，如果该新税以 Griffin 的身份情境执行，他作为佛罗里达州税务居民，其曼哈顿物业的房产税账单预计将超过三倍。

Griffin 于 2019 年以 2.38 亿美元购买位于 220 Central Park South 的 24000 平方英尺顶层公寓（penthouse）。但据政府记录，该公寓的城市估值仅为 1550 万美元。根据城市记录，他在 2026-2027 税年的房产税账单为 858,332 美元。

在“pied-a-terre”税的前两年阶段，Pollack 的测算为：Griffin 的房产税账单将超过翻倍至 187 万美元左右。自 2028-2029 税年起，该金额预计增加至略低于 400 万美元。

此外，报道提到 Griffin 还在 740 Park Ave 购入两套公寓，总额约 8300 万美元。相关房产税在 2028 年起预计为 110 万美元，从而使他在曼哈顿的全部物业房产税合计超过 500 万美元。

对“负担增加”的担忧：税负冲击与评估体系讨论

尽管市政官员表示富人能够承受该税负，但房地产经纪人和税务律师认为“贴纸价差”（sticker shock）带来的冲击将较为明显。

Pollack 表示：“我的所有客户都已经觉得自己在缴纳过高的税。税额数字很关键。不管你有多富。”